7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，将于9月15日起施行。《条例》对出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为等方面提出了明确规范，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，我国住房租赁管理体系进一步完善。
业内人士认为，近年来，在租购并举政策基调下，长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局正加速构建。
长租需求逐步释放
在一、二线热点城市，租房已成为很多人青睐的居住方式。
今年是“十四五”规划收官之年，各地保租房筹集按照既定目标有序完成，按照5年870万套（间）目标来看，可以惠及2600多万新市民、青年。当前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一、二线城市保租房已进入规模化入市阶段。
业内人士预测，就目前我国住房租赁市场而言，个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；集中或分散式的机构化运营占一成左右；保租房在近几年逐渐成为重要供给之一，和年轻人及灵活就业有关的保租房项目明显增多，预计未来占比接近一成。
展开剩余79%今年的毕业季、求职季，热点城市中小户型呈现出供不应求态势。58安居客研究院数据显示，6月份，一线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76%；二线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75%。
不仅是毕业生，中青年、家庭等群体的长租需求也在持续释放。日前发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》提出，随着城镇化率突破66%、城镇常住人口达9.3亿人，住房租赁需求持续攀升，全国租房人口已近2.6亿人。一线及新一线城市租房需求更加旺盛，据测算，四大一线城市租房人口规模已近4000万人。与此同时，租客结构也在发生深刻变化。中年群体回归租房市场，35岁以上租客占比超35%。
供给呈现结构性变化
在政策导向、现实因素、租住观念等因素作用下，我国长租市场呈现出显著的结构性变化。中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英指出，当前长租市场出现了经营主体多元化、产品类型丰富化、运营模式多样化、租赁关系长期化等显著变化。
赵晓英表示，首先，长租市场参与者不断增加，除了传统的房产中介和小型租赁企业外，品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等纷纷涉足，形成了多元化的市场经营主体。其次，市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展，满足不同层次和需求的租客。再次，出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局。此外，随着租购并举政策的推进，租客的租赁观念逐渐转变，租赁关系更加稳定，长租合同的签订比例有所提高。
“当前，居民的长期租房需求持续释放，租赁居住模式被认可，租房供给主体也越来越多元化。”广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，租赁企业在个性化居住体验、综合性价比等方面下足功夫。
例如，近年来，万科泊寓陆续推出面向中高端商务人士的服务式公寓、面向企业定制的蓝领宿舍。龙湖冠寓针对毕业生群体，今年再次加码优惠力度。贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益。自如推出“增益租”新模式，对业主托管的房子进行装修改造，提供专业资产管理服务。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，在租户对租住品质要求不断提升的背景下，我国长租公寓机构化率仍有进一步提升的空间。
提升分散式租赁品质
在当前阶段，个人房东出租，即分散式房源将长期是我国城镇住房租赁市场的供应主体，推动此类房源集中化、专业化运营管理，是实现分散式租赁住房高质量发展的重点。
个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈。对于租房者来说，个人房东能够提供的服务质量差异巨大，这种不确定性成为影响其租赁生活质量的主要因素之一。
“实现分散式租赁住房高质量发展的重点，在于推动对此类房源的集中化、专业化运营管理。”清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，一种模式是推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收购家庭持有的老旧小区分散房源，局部翻新装修后作为政策性或市场化租赁房源。
另一种模式是分散式房源的产权仍由家庭持有，以托管的方式实现专业化长租公寓企业集中运营，即长租公寓企业的“轻资产分散化”模式，典型企业如建信住房租赁、自如等。“与前一种模式相比，这种模式更为成熟，在多数城市也具备更强的可行性。”吴璟说。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，民用住宅领域的机构化管理尤为重要，“有经验表明，机构化管理比例越高，市场发展越规范。”
吴璟建议，进一步强化分散式租赁住房的供给端政策，对运营分散式房源的住房租赁企业提供支持。此外，还可以进一步通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式，将部分分散式房源纳入当地保租房体系，达到加快盘活存量住房和扩大保租房供应一举两得的效果。
构建协同治理模式
一个稳定、健康、有活力的长租市场，是衡量城市综合竞争力、包容性和治理能力的关键指标。
“长租市场是城市吸引和留住人才的‘第一道门槛’。”清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示，在知识经济时代，长租市场已超越单纯的“住有所居”，成为城市“招商引智”、优化营商环境的基础设施，直接影响着城市的人力资本积累和创新活力。
当前，长租市场的许多矛盾，根源在于规则治理的滞后，当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系。
“比如，推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热。强制实行资金监管专用账户，保障押金安全。推广标准化合同范本，明确租赁双方的权利与义务。”李栋表示，政府的核心职责是“补位”，即聚焦公益性，大力发展保租房，为城市运行所必需的基础服务人员、青年人才等特定群体提供“雪中送炭”式的兜底保障，确保城市的公平与包容。在此基础上，应为市场化的长租机构、个人房东创造公平透明的竞争环境，鼓励他们提供多样化、高品质的租赁产品，满足不同群体的改善性、个性化需求，形成“锦上添花”的丰富供给。
专家建议，政府需扮演好“裁判员”和“服务员”角色，制定规则、搭建平台、提供数据，积极引导和培育专业的、有社会责任感的租赁企业，发挥其在房源整合、专业运营、服务提升方面的优势。同时，也要畅通租客的权益表达和救济渠道，形成良性互动、互相监督的治理格局。李 方
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